Projektverlauf
Erbbaurechtsverträge mit Investoren unter Dach und Fach
Fulda, 26. Juli 2023: Während die Erschließungsarbeiten auf dem künftigen Wohnareal Waidesgrund/Dr.-Walter-Lübcke-Straße in vollem Gange sind und gerade große Erdbewegungen stattfinden, sind inzwischen auch alle Erbbaurechtsverträge mit den drei Bauherrn für die vier Grundstücke unter Dach und Fach: Nach den Investoren TING Projekte (Kiel) und dem Siedlungswerk Fulda hat nun auch die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt (NHW) mit Sitz in Frankfurt am Main die entsprechenden Schriftstücke unterzeichnet. Alle drei Investoren sind in ihrer Unternehmensstruktur auf langfristige Bestandshaltung ausgerichtet und verfolgen teilweise genossenschaftliche Modelle.
Die NHW wird gleich zwei der fünf Baufelder auf dem insgesamt rund 3 Hektar großen Areal in unmittelbarer Nähe zum ICE-Bahnhof, zur Ochsenwiese und zum Grüngürtel an der Waides bebauen. Auf den zwei NHW-Grundstücken werden insgesamt 144 Wohneinheiten entstehen, im Erbbaurechtsvertrag hat sich das Unternehmen verpflichtet, mindestens 30 Prozent der Wohnungen mietpreisgebunden anzubieten, einen Teil als Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen und einen Teil für Menschen mit mittlerem Einkommen (die jeweiligen Einkommensgrenzen für die Berechtigten sind hier zu sehen.
Die Investoren TING Projekte und das Siedlungswerk Fulda werden zwei beziehungsweise ein Baufeld bebauen, hier entstehen noch einmal insgesamt ca. 140 Wohneinheiten, wobei auch hier mindestens 30 Prozent der Wohnungen mietpreisgebunden sein werden. In allen fünf Baukörpern werden am Ende also gut 280 Wohneinheiten zur Verfügung stehen. Die Fertigstellung wird sich allerdings noch über einige Jahre hinziehen. Allein die Erschließung der Baugrundstücke mit Energie- und Wasserversorgung, Glasfaser, Kanal, Straßenbau und Beleuchtung dauert voraussichtlich bis September 2024 - vorausgesetzt, die Kampfmitteluntersuchung fördert keine unliebsamen Überraschungen zu Tage. Parallel dazu müssen unter anderem auch noch baurechtliche Fragen geklärt werden, erst danach wird vermutlich die Vermietung der Wohnungen durch die einzelnen Investoren starten können.
Konzeptvergabe erfolgreich abgeschlossen
Mit dem erfolgreichen Abschluss des Vergabeverfahrens stehen Ende Dezember 2022 die Investoren fest, welche von der Stadt Fulda den Zuschlag für die Bebauung von insgesamt fünf Baufeldern bekommen sollen. Es handelt sich um drei Gesellschaften, welche die im Rahmen einer Konzeptvergabe (siehe Hintergrund) geforderten Kriterien am besten erfüllt haben: die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt (NHW), das Siedlungswerk Fulda sowie das Unternehmen TING Projekte aus Kiel.
Rund 280 neue Wohneinheiten entstehen
Das künftige Wohnquartier hat eine Gesamtfläche von rund drei Hektar. Auf dem Areal der ehemaligen Kleingartenanlage „Waidesgrund“ wird ein neues Wohnquartier in fußläufiger Entfernung zum Stadtzentrum und zum Bahnhof mit rund 280 Wohneinheiten entstehen. Die drei Entwürfe, die von den beiden Fuldaer Büros Reith Wehner Storch Architekten (für den Investor Siedlungswerk Fulda) und Sichau & Walter Architekten (für den Investor TING Projekte) sowie dem Büro Baufrösche – Architekten und Stadtplaner GmbH - aus Kassel (für den Investor NHW) stammen, orientieren sich alle an dem städtebaulichen Idealentwurf, den die Dachauer Architekten und Stadtplaner Deffner und Voigtländer als Bebauungskonzept bereits im Zusammenhang mit dem städtebaulichen Ideenwettbewerb 2017 entwickelt hatten. So werden auf dem Areal fünf Wohnhöfe entstehen, deren unterschiedliche Konzeptionen die Individualität der Planer widerspiegeln, die aber gestalterisch aufeinander abgestimmt sind.
Die Erschließungsarbeiten für das Areal werden 2023 beginnen, Baustart soll dann in 2024/25 sein. Mit der Bezugsfertigkeit der ersten Wohneinheiten wird ab 2026/27 gerechnet.
Fünf Baufelder - Drei Investoren
Die NHW wird zwei Baufelder bebauen. Entstehen sollen zwei Wohnhöfe mit jeweils ca. 70 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit. „Unser gesellschaftlicher Auftrag ist es, bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu entwickeln“, sagt Bernd Peuster, Leiter Projektentwicklung und Akquisition Nord. „Diesem Auftrag kommen wir auch in Fulda gerne nach. Am Waidesgrund entsteht ein abwechslungsreiches Quartier in guter Lage. Wir freuen uns, dass wir bei diesem spannenden Projekt dabei sind.“
Ein Baufeld wird das Siedlungswerk Fulda eG mit 69 Wohneinheiten entwickeln. „Wir haben die Entwicklung dieses Baugebiets von Anfang an verfolgt und es war für uns völlig klar, dass wir an diesem für Fulda einmaligen Projekt mitwirken wollen. Hohe Anforderungen aus der Konzeptvergabe bei gleichzeitiger Realisierung von sozialem Wohnraum waren für uns eine Herausforderung“, so Vorstand Frank Nieburg. “Das Ergebnis kann sich sehen lassen und ist in jedem Fall ein Gewinn für Fulda.“
Die TING Projekte GmbH & Co. KG aus Kiel ist auf die Entwicklung privater Wohngenossenschaften spezialisiert. Auf zwei Baufelder werden in der nur für das Projekt in Fulda neu gegründeten Wohngenossenschaft „Waides Höfe eG“ insgesamt 72 Wohneinheiten entstehen. Geschäftsführerin Dr. Jasna Baumgarten: „Wir projektieren Genossenschaften für wohnende Mitglieder, die sich nach dem Einzug in ihr neues Zuhause selbst und eigenverantwortlich um alle Belange der Gemeinschaft kümmern. Wir freuen uns sehr auf Fulda und die Möglichkeit, unser etwas anderes Konzept des gemeinsamen Wohnens hier umsetzen zu dürfen“.
Kontakte:
- Siedlungswerk Fulda eG, Frank Nieburg (Vorstandsvorsitzender), Heinrichstraße 39, 36037 Fulda, T: 0661/9767-0, Mail: FNieburg(at)siedlungswerk-fulda.de, www.siedlungswerk-fulda.de
- TING Projekte GmbH & Co. KG, Frau Dr. Baumgarten (Geschäftsführung), T: 04307 – 900 211, Mail: baumgarten(at)ting-projekte.de
Stand des Projekts im März 2022
- Die erste Stufe der Konzeptvergabe Waidesgrund wurde Ende Januar 2022 erfolgreich abgeschlossen. Von den insgesamt sieben Bewerbern konnten sich drei Bewerber für die Stufe 2 qualifizieren.
- Im Rahmen der zweiten Stufe werden nun in Zusammenarbeit mit der Stadt Fulda bis Ende Mai 2022 die Entwürfe für die einzelnen Baufelder erarbeitet und in Werkstattgesprächen mit den anderen Teilnehmern architektonisch aufeinander abgestimmt.
- Die Bekanntgabe derjenigen Bewerber, die den Zuschlag bekommen haben, sowie eine Vorstellung der Entwürfe ist nach Abschluss der Erbbaurechtsverträge für den Herbst 2022 geplant.
Start der Konzeptvergabe am Waidesgrund
Ab Mitte Oktober 2021 startet die Konzeptvergabe zum Areal Waidesgrund mit dem Ziel Investoren für die Baufelder 01 bis 05 auszuwählen. Bei der Konzeptvergabe handelt es sich um einen Verfahrensschritt, der zwischen der Bauleitplanung und der Projektentwicklung angesiedelt ist und welcher hilft, besondere städtebauliche, architektonische und soziale Qualitäten von Bauprojekten zu sichern.
Die Konzeptvergabe richtet sich insbesondere an Unternehmen, die in ihrer Unternehmensstruktur nicht ausschließlich auf Gewinnerzielung ausgerichtet sind und die Gemeinwohlorientierung fokussieren. Ziel ist der Abschluss von Erbbaurechtsverträgen, die eine Bauerrichtungsverpflichtung und eine anteilige Mietpreisbindung enthalten.
BEBAUUNGSPLAN UND WEITERES VORGEHEN
Am 26.01.2021 erlangte der Bebauungsplan der Stadt Fulda Nr. 186 „Waidesgrund“ mit der Veröffentlichung in der Fuldaer Zeitung Rechtskraft. Ebenso ist er auf der Internetseite der Stadt Fulda in der Auflistung der rechtskräftigen Bebauungspläne für jeden einsehbar.
Als nächstes gilt es Interessenten für die Entwicklung des neuen Quartiers zu finden. Hierfür wird voraussichtlich Ende 2021 eine Konzeptvergabe gestartet. Ziel soll es sein durch vorgegebene Kriterien die Qualität des Quartiers zu sichern und für die Baufelder 01 bis 05 jeweils einen Investor auszuwählen.
ÖFFENTLICHE AUSLEGUNG
Der Bebauungsplan befand sich vom 23.09.2020 bis 23.10.2020 in der Offenlage. In diesem Zeitraum war der aktuelle Entwurf des Bebauungsplanes sowie die Begründung mit Umweltbericht und sämtlichen Anlagen öffentlich in der Stadtverwaltung einsehbar. Ebenso konnten alle Unterlagen auch online unter www.bauen-fulda-stadt.de eingesehen werden. In diesem Beteiligungsschritt erhielten die Öffentlichkeit sowie die Träger öffentlicher Belange nochmals die Gelegenheit sich zu dem Bebauungsplanentwurf zu äußern.
RÄUMUNG DER KLEINGARTENANLAGE
Nachdem der Kleingartenverein Waidesgrund e.V. die Fläche im Ende November 2018 verlassen hatte, wurde mit den Abbrucharbeiten der vorhandenen Gebäude und Freiräumung der Fläche begonnen. Parallel hierzu wurde gemeinsam mit dem Kleingartenverein Waidesgrund e.V. eine Ersatzfläche für die Kleingärtner gesucht und mit der Fläche an der Maberzeller Straße auch gefunden. Das notwendige Baurecht für die Fläche wurde mit einem Bebauungsplan geschaffen, der im April 2019 rechtskräftig wurde. Im Herbst 2019 konnte die neue Anlage bezogen und Ende November bereits das neue Vereinsheim beim Richtfest eingeweiht werden. Die Einweihung der komplett fertiggestellten Anlage soll voraussichtlich 2021 mit dem 80-Jährigen Bestehen des Vereins stattfinden.
FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG / KAMPFMITTEL- UND BAUGRUNDUNTERSUCHUNGEN
Im März 2019 wurde die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens vorgeschriebene frühzeitige Beteiligung durchgeführt. Hier konnten sowohl die Öffentlichkeit als auch die Träger öffentlicher Belange erste Bedenken und Anregungen zu den Planungen mitteilen.
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung wies der Kampfmittelräumdienst des Landes Hessen darauf hin, das sich das Gelände der ehemaligen Kleingartenanlage in einem Bombenabwurfgebiet befindet. Eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) wurde daraufhin im Herbst 2019 durchgeführt, Kampfmittel wurden hierbei nicht gefunden.
Nach Durchführung der Kampfmitteluntersuchungen schlossen sich Baugrunduntersuchungen an, um Aussagen über die Beschaffenheit des Bodens zu erhalten.
WEITERENTWICKLUNG DER PLANUNG
Nach Prämierung des Siegerentwurfs wurde dieser zur Grundlage genommen, um tiefer in die Planungen einzusteigen und Gespräche mit den verschiedensten Beteiligten, wie z.B. Ämtern oder auch Anliegern zu führen. Aufgrund der Gespräche wurde der städtebauliche Entwurf nochmals überarbeitet und geringfügig angepasst. Zum Beispiel wurde im Süden der Fläche an der Baugulfstraße noch ein Kindergarten vorgsehen. Zudem wurde entschieden die Entwicklung der Ochsenwiese sowie der ehemaligen Kleingarten in verschiedenen Bebauungsplanverfahren durchzuführen.
STÄDTEBAULICHER WETTBEWERB
Dieser städtebauliche Ideenwettbewerb endete im Dezember 2017 mit einem Preisgericht, bei dem ein Preisträger gewählt wurde, dessen Entwurf als Basis für die weitere Planung fungiert. Einstimmig wurde dabei der Entwurf des Büros „Deffner Voitländer Architekten“ aus Dachau zum Sieger gekürt. Vor allem die Planung des Wohnquartiers mit unterschiedlichen Wohnungsformen und -größen, die Ausgestaltung der Parkmöglichkeiten und die Einbindung eines Nahversorgers im Areal stachen positiv heraus.
Die Jury des Preisgerichts bestand aus fünf unabhängigen Fachpreisrichtern sowie Oberbürgermeister Dr. Heiko Wingenfeld, Stadtbaurat Daniel Schreiner und Stadtverordnetenvorsteherin Magarete Hartmann. Nicht stimmberechtigte Berater waren Vertreter der städtischen Fachabteilungen und Mitglieder des Bauausschusses.
BÜRGERBETEILIGUNG
Die Vorbereitungen für die Neuplanung des Areals Waidesgrund begannen Anfang 2017 mit einer Bürgerbeteiligung, bei der Bürgerinnen und Bürger ihre Ideen einbringen konnten. Das Ergebnis: Gewünscht waren unter anderem bezahlbarer Wohnraum mit gemischten Wohnformen, eine gute Durchgrünung und die Einplanung eines großflächigen Nahversorgers. Aus diesen Vorschlägen und fachplanerischen Anforderungen wurden Vorgaben entwickelt, die in den folgenden städtebaulichen Ideenwettbewerb einflossen.